Doradztwo finansowe dla osób indywidualnych

Czym różni się kredyt od pożyczki hipotecznej?

Pożyczkę od kredytu różni właściwie tylko jedna, aczkolwiek zasadnicza kwestia. Kredyt udzielany jest na konkretny cel związany z nieruchomością (np.: zakup, remont, wyposażenie). Natomiast w przypadku pożyczki nie jest wymagane podawanie celu, na który przeznaczone będą środki finansowe. Jest to korzystna opcja dla osób, które potrzebują gotówki i dysponują nieruchomością, która może stanowić zabezpieczenie pożyczki. Trzeba jednak się liczyć z tym, że pożyczka hipoteczna jest droższa od kredytu, tzn. jest wyżej oprocentowana o około 3%,

Z czego składa się oprocentowanie?

Oprocentowanie kredytu zawsze składa się ze stawki referencyjnej np. WIBOR oraz marży banku. Przez cały okres kredytowania marża jest utrzymywana na stałym poziomie, natomiast stawka referencyjna jest aktualizowana na bieżąco Co pewien okres, w zależności od wybranego wskaźnika referencyjnego (najczęściej jest to 3M - trzy miesiące lub 6M - sześć miesięcy).

Okres kredytowania

Okres kredytu, podobnie jak jego wysokość, znacząco wpływa na wielkość miesięcznej raty. Im dłuższy jest okres kredytowania tym jego rata jest niższa, ale suma odsetek rośnie. Zachowanie raty w zależności od okresu kredytowania przedstawia następujący wykres:



Jak widać na wykresie różnica między wysokością kolejnych rat w miarę wydłużania okresu kredytowania zmniejsza się. Z drugiej strony, im dłuższy jest okres kredytu tym wyższe są odsetki. W tej chwili banki oferują kredyty nawet na 50 lat spłaty, jednak trzeba zastanowić się, czy tak długi okres jest rzeczywiście opłacalny akurat dla Nas. W podjęciu tej decyzji pomoże Ci nasz doradca kredytowy, który przedstawi Ci kilka opcji spłaty kredytu i podpowie najkorzystniejszą. Wskaże również optymalny okres kredytowania biorąc pod uwagę Twój wiek oraz indywidualną sytuację.

Wkład własny

Wkład własny jest to różnica między rynkową wartością nieruchomości a wysokością kredytu zaciągniętego pod jej zastaw. Nie oznacza to, że musisz faktycznie posiadać te środki pieniężne i poświęcić je na sfinansowanie części inwestycji. Teoretycznie banki wymagają ok. 20 - 30% wkładu własnego (w stosunku do wartości nieruchomości), jednak w praktyce finansują nawet 100% lub więcej wartości inwestycji, jednak wymagają przy tym ubezpieczenia tego brakującego wkładu własnego lub innych zabezpieczeń. Ubezpieczenie to nazywane jest ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego i naliczane jest od kwoty brakującego wkładu, do momentu, gdy kwota kapitału kredytu pozostała do spłaty, zejdzie poniżej wysokości wymaganej przez bank.

Waluta kredytu

Przy wyborze waluty kredytu przede wszystkim musisz dowiedzieć się, czy Twoja zdolność kredytowa pozwala Ci na to, aby przystąpić do kredytu w obcej walucie - jest ona niższa o około 30% w stosunku do kredytu zaciąganego w polskiej walucie. Banki w ten sposób zabezpieczają się przed ewentualną niewypłacalnością kredytobiorcy, w przypadku gdyby wzrósł kurs waluty kredytu (co można obserwować w rzeczywistości od kilku miesięcy). Od pewnego czasu największą popularnością wśród kredytów walutowych cieszy się frank szwajcarski (CHF), ze względu na niskie oprocentowanie w porównaniu do kredytów złotówkowych. Jednakże jak widać w ostatnim okresie kurs ten wzrósł drastycznie co spowodowało znaczny wzrost zadłużenia w przeliczeniu na złotówki oraz wzrost miesięcznych rat kredytu.
Gdy zdecydujesz się na kredyt walutowy, pamiętaj, że nie możesz panikować nawet gdy kurs waluty znacznie wzrośnie w okresie spłacania. Przewalutowanie takiego kredytu z powrotem na złotówki może okazać się dla Ciebie bardziej niekorzystne niż przeczekanie zwyżki kursu. Przykładowo załóżmy, że posiadasz kredyt o wysokości 500 tys. zł zaciągnięty we frankach szwajcarskich po kursie 2,2, czyli 227.272,7 CHF. Po 5 latach prowadzenia kredytu spłaciłeś około 50 tys. zł, (przeliczając po średnim kursie 2,4 to wynosi 20.833 CHF). Jeśli kurs waluty skoczy do około 2,7 zł i w tym momencie dokonasz przewalutowania kredytu na złotówki, to okaże się, że do spłaty pozostało Ci 557.386, czyli więcej niż zaciągnąłeś.

Wcześniejsza spłata kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu może być częściowa lub całkowita. Niektóre banki nie pobierają żadnej opłaty za wcześniejsze spłaty. Niektóre tylko za spłatę całego inne za wcześniejszą spłatę jedynie w ciągu np. dwóch pierwszych lat spłaty. Są to wysokości rzędu około 0,5 - 1,5% od kwoty spłacanej.
Ubiegając się o kredyt powinieneś dowiedzieć się, czy będziesz musiał ponieść koszty związane z wcześniejszą spłatą (jest to bardzo ważna kwestia), jednak jeśli masz już kredyt i nie wiesz, czy będziesz musiał ponieść z tego tytułu dodatkową opłatę, możesz to sprawdzić w umowie kredytowej w paragrafie dotyczącym spłaty kredytu. Może znajdować się tam zapis, że informacje te zawarte są w "Taryfie opłat i prowizji". Pamiętaj, aby była ona aktualna!
W zapisach w umowie kredytowej nie można dokonywać zmian, w przeciwieństwie do "Taryfy opłat i prowizji".

LTV

LTV (z ang. loan to value) to wyrażona w procentach wysokość kredytu lub pożyczki do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Przykładowo jeśli ubiegasz się o kredyt w wysokości 300 tys. a kupowane mieszkanie warte jest 500 tys. to LTV równe jest 60%. Tzn., że posiadasz wkład własny o wysokości 200 tys. zł. (nawet jeśli faktycznie nie dysponujesz tymi pieniędzmi, wkład własny stanowi także różnica między ceną za którą kupujesz mieszkanie a rynkową wartością nieruchomości). Od wysokości wskaźnika bardzo często zależy wysokość marży kredytu. Im wskaźnik ten jest niższy, tym niższa jest marża.

BIK

BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej, gromadzi, integruje i udostępnia informacje dotyczące historii kredytowej wszystkich klientów banków. Ułatwia to podjęcie decyzji o udzieleniu kredytu bankom oraz podmiotom kredytującym w innych sektorach gospodarki. W BIK mogą one zasięgnąć informacji o obecnych i przeszłych zobowiązaniach finansowych wnioskodawcy oraz prawidłowościach lub nieprawidłowościach w ich spłacie (większość banków ujawnia każde opóźnienie pow. 30 dni). Klient, który posiada pozytywną historię kredytową znajduje się w lepszej sytuacji w świetle banku niż klient, po którym nie ma żadnego "śladu" w BIK-u. Jeżeli jednak miałeś jakieś opóźnienia w spłatach, nie oznacza to zawsze odmowy, gdy ubiegamy się o kredyt. Wszystko zależy od tego jaki status posiada to opóźnienie (tzn. czy jest spłacone, jak dawno ono wystąpiło oraz na jak długi okres czasu). Nie bez znaczenia są również wyjaśnienia, które składamy do banku, dotyczące powodu opóźnienia.
Aby dowiedzieć się jak wygląda Twoja sytuacja w BIK-u możesz wysłać wniosek o bezpłatny raport, który zawiera wszystkie informacje. Więcej dowiesz się na stronie Biura Informacji Kredytowej: www.bik.pl

Jakie kryteria brać pod uwagę przy wyborze kredytu?

Nie ma "złotej" reguły, ani jednej oferty, która będzie korzystna dla każdego klienta. Wybór produktu i banku zależy od Twoich oczekiwań i potrzeb oraz parametrów kredytu. Wielu klientów szukając odpowiedniej oferty zwraca uwagę właściwie tylko na wysokość marży, czy prowizji. Faktycznie, marża jest bardzo ważną kwestią, gdy zamierzasz prowadzić kredyt przez wnioskowany okres kredytu, bez dokonywania nadpłat. Jednak inaczej przedstawia się sytuacja, gdy planujesz spłacić kredyt w ciągu pierwszych paru lat, wtedy priorytetem jest brak opłat za dokonanie wcześniejszej całkowitej lub częściowej spłaty.

Nasi doradcy dobierają ofertę indywidualnie do każdego klienta,
to jedyny sposób, aby spełnić wszystkie Twoje wymagania.